La victoria revolucionaria en materia de viviendas asequibles en San Francisco podría servir como modelo a seguir por otras ciudades.
Por Tyler Walicek*
VERDAD _
Publicado 30 de noviembre de 2022
Con casi 60,000 unidades desocupadas, San Francisco tiene un importante problema de vacantes, además de una grave escasez de viviendas asequibles. Esto crea una especie de ironía: la ciudad tiene al mismo tiempo muy pocas y demasiadas habitaciones disponibles.
La contradicción se explica por las prioridades de los desarrolladores y el capital que tienen prioridad sobre las necesidades de la población. Solo se puede resolver cuando todas las viviendas se hacen más asequibles y accesibles para los trabajadores. Para mitigar la catastrófica crisis de vivienda de la ciudad, se deben construir nuevas viviendas con alquiler controlado y las unidades existentes sin llenar deben devolverse al mercado a precios asequibles.
A principios de este mes, los residentes de San Francisco votaron para aprobar la “Proposición M”, una medida local destinada a abordar la crisis de la vivienda al imponer un impuesto a los propietarios de edificios de unidades múltiples que han permitido que las habitaciones permanezcan vacías durante un período prolongado. El impuesto de la Proposición M, esperan los defensores, desincentivará a los grandes propietarios de dejar unidades vacías, mientras que los ingresos que genera se destinarán a la prevención de la falta de vivienda y viviendas asequibles.
A pesar de la oposición de los intereses inmobiliarios, la Proposición M fue aprobada fácilmente el 8 de noviembre, gracias a la campaña diligente de sus dos organizaciones proponentes: el capítulo de San Francisco de los Socialistas Democráticos de América y la organización interreligiosa de justicia social Faith in Action Bay Area .
Los defensores de los inquilinos de toda la ciudad tienen la esperanza de que la implementación exitosa de la Proposición M no solo ayude a aliviar la crisis en San Francisco, sino que sirva como un modelo que se pueda replicar en todo el país.
Casas vacías, calles llenas de gente
Los defensores de la vivienda y los inquilinos han señalado durante mucho tiempo el hecho frustrante de que la cantidad de propiedades vacantes en San Francisco supera con creces la cantidad de personas sin vivienda. (Esto es cierto tanto en San Francisco como en los EE. UU. en general ). En 2019, los datos de la Encuesta sobre la comunidad estadounidense encontraron alrededor de 40,000 unidades vacías en San Francisco; para 2021, la tasa había aumentado al 15 por ciento de todas las unidades en la ciudad, con 58,000 vacantes.
Hay bastantes razones de interés propio por las que los propietarios pueden permitir que las unidades se queden vacías. Los propietarios pueden estar esperando que los mercados inmobiliarios mejoren para poder cobrar un alquiler más alto, o pueden no estar dispuestos a alquilar a alguien con ingresos más bajos. Atraer cierto tipo de clientela es parte del ciclo de retroalimentación de la gentrificación: un área con precios más altos atrae a inquilinos más ricos, cuyos ingresos más altos elevan los precios, y así sucesivamente: una bendición para los desarrolladores de lujo, y menos para la gente de color y la clase trabajadora que pronto se encuentra fuera de precio. Poco después, los inversores se aprovecharán de las propiedades baratas y vacías con la intención de mejorarlas y “cambiarlas” para obtener ganancias. Si ese es su objetivo, un promotor puede preferir mantener el lugar vacío para no tener que lidiar con el desalojo de sus inquilinos antes de la venta.luego son castigados por existir en el único lugar en el que pueden hacerlo.
Los recursos ya están ahí en San Francisco, una ciudad de extraordinaria riqueza. A medida que continúan los acalorados debates sobre la vivienda, el hecho enloquecedor permanece: simplemente movilizando las existencias existentes, todos los habitantes de San Francisco que viven en la calle podrían ser alojados muchas veces. Si bien una expropiación revolucionaria total puede ser un poco poco práctica, los activistas de los inquilinos han logrado diseñar una forma de abrir algunas de esas puertas cerradas, colocando viviendas más asequibles, algunas incluso con protecciones de control de alquileres, que son mucho más raros en los últimos años. – de vuelta en el mercado muy apretado.
Casa llena de San Francisco
Shanti Singh, miembro del capítulo de San Francisco de los Socialistas Democráticos de América que es defensora de los derechos de los inquilinos e hizo campaña a favor de la Proposición M, habló con Truthout sobre el esfuerzo que condujo a la aprobación de la Proposición M. Singh estuvo muy involucrada en la campaña en su calidad de organizadora de DSA, al igual que muchos en el capítulo. El supervisor de la ciudad, Dean Preston, también miembro de DSA, es un partidario clave de la medida, y DSA SF proporcionó una base de voluntarios para la recolección de firmas y el alcance de los votantes.
Singh dijo que el interés inicial de los socialistas en el modelo apareció alrededor de 2016. “Es algo de lo que la gente había hablado durante mucho tiempo, pero simplemente no se había planteado”, señaló. “Y no fue solo DSA lo que lo presentó, fue Faith in Action Bay Area. Hicimos esto juntos”.
Muchos otros grupos estaban ansiosos por otorgar su aprobación al plan: “Tuvimos un montón de apoyo de todo tipo de organizaciones laborales, comunitarias, etc. diferentes en toda la ciudad”, dijo Singh.
Los respaldos provinieron de (por nombrar solo algunos): el Partido Demócrata de San Francisco y los clubes demócratas locales, los principales sindicatos (incluidos los locales de SEIU, ILWU, AFT, IATSE y el Sindicato de Inquilinos de SF) y otros supervisores de la ciudad y políticos liberales. . La propuesta disfrutó de un amplio apoyo organizativo de la izquierda y muchos liberales.
“Llegamos a nuestro objetivo característico antes de lo previsto”, relató Singh. “Creo que es porque cuando hablamos con la gente en la calle para pedirles sus firmas, pensaron que estaba muy claro, pensaron que era una obviedad. Transmitir el mensaje fue bastante sencillo y elegante. Gastamos más de tres a uno, pero eso no me sorprende. Los bienes raíces siempre gastan más”.
Hubo algunas preocupaciones residuales sobre la participación, recordó Singh; San Francisco tuvo, nuevamente, cuatro elecciones este año, y la fatiga de los votantes era una posibilidad real. Sin embargo, esos obstáculos resultaron superables, y el arduo trabajo de todos los activistas brindó una ventaja anticipada la noche de las elecciones, que culminó con una sólida victoria : 54,5 por ciento a favor contra 45,5 por ciento en contra. “La primera ronda de devoluciones que obtienes suele ser la más conservadora. Así que creo que pensamos, la noche de, que probablemente lo teníamos en la bolsa. Estábamos de buen humor”.
apuntando más alto
Los que se oponen a la medida, entre ellos la Asociación de Apartamentos de San Francisco, un grupo de interés inmobiliario, se apresuraron a afirmar que el impuesto supondría una carga indebida para los propietarios “mamá y papá”. (Saltar a defender al cacareado “propietario de una pequeña empresa” es un movimiento retórico tradicional, favorecido por los opositores instintivos de los impuestos progresivos y la política redistributiva).
Como dijo Singh: “Ellos siempre dicen: ‘¡Estás lastimando a los caseros!’ porque todos están financiados por grandes propietarios corporativos. Los caseros familiares no son los que llenan las arcas de sus cabilderos. Les pagan con mucho dinero, pero saben que no pueden admitirlo”.
En cambio, los mensajes de bienes raíces difaman las políticas favorables a los inquilinos como destructivas para los pequeños propietarios simpatizantes, pero las críticas se quedan planas cuando el impuesto está diseñado explícitamente para apuntar solo a los grandes propietarios. Es una cuestión relativamente simple hacerlo y, por lo tanto, apuntar a la mayor fuente de vacantes. Los pequeños arrendadores “mamá y papá”, la mayoría de las veces, no pueden darse el lujo de dejar unidades vacantes durante seis meses o más.
En realidad, son los propietarios corporativos con propiedades inmobiliarias significativas los que albergan la mayor cantidad de vacantes: los datos de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense citados por la campaña Prop M indican que el 33.2 por ciento de las vacantes se encuentran en edificios con más de 50 unidades, con otro 28.9 por ciento en Edificios desde 5 hasta 49 unidades. Y, aunque los números exactos aún no están claros, Singh dijo que un número considerable de las unidades que están vacantes tienen control de alquiler. Abrirlos a los inquilinos traería un alivio muy necesario de la aguda escasez de viviendas asequibles.
“En California, tenemos la Ley Ellis”, señaló Singh, “que permite a un propietario despejar todo un edificio de inquilinos con renta controlada, desalojándolos y vendiéndolo, básicamente para voltear el edificio, que pueden convertir en condominios, puede ser demolido, todo tipo de cosas pueden suceder.
Pero a veces se ven edificios que habían sido aprobados por la Ley Ellis y que tienen inquilinos con alquiler controlado. [Los especuladores de bienes raíces] se sientan en él, y esperan que la tierra debajo de él suba el precio de la propiedad en total, y luego lo cambian”.
Los defensores de los inquilinos necesitaban encontrar una manera de interrumpir esa táctica. Buscaron en Vancouver, BC, un modelo de impuesto sobre vacantes ; el programa ya había demostrado su eficacia en la ciudad canadiense. El aspecto clave de la política de Vancouver que se adoptó para la Proposición M fue la estipulación de que el impuesto adeudado aumentaría junto con el tiempo que una unidad esté vacante. La tasa impositiva de la Prop. M ahora aumenta a un máximo de $20,000 por unidad, alcanzando esa altura después de que una unidad ha estado vacante durante tres años. Esa sanción debería constituir un fuerte incentivo.
Vale la pena señalar que el nuevo impuesto de San Francisco no es inflexible; permite períodos de gracia extendidos si, por ejemplo, el dueño de una propiedad necesita tiempo para hacer las reparaciones necesarias. Daños por agua en 33 Tehama o daños por incendio en 901 Divisadero , por ejemplo, harán que estas propiedades estén temporalmente exentas.
“Si realmente necesita rehabilitar una unidad y está en muy mal estado y no era habitable de todos modos, solo tiene que obtener sus permisos con la ciudad, lo que todos deben hacer independientemente”, explicó Singh. “Hay excepciones para ese tipo de cosas. Y nuevamente, se activa a los seis meses: si no pudo encontrar un inquilino durante tres meses o algo así, no se aplicará a usted. Lo estamos apuntando con láser a los especuladores y al comportamiento especulativo. Eso es lo que impulsa la vacante a largo plazo”.
Los propietarios corporativos pueden estar seguros de que la cama y desayuno de dos habitaciones de mamá y papá, por la que han expresado una preocupación tan sincera, se salvará.
Canalización de ingresos a los inquilinos
Por supuesto, si un arrendador, según lo previsto, es incitado por el impuesto a traer a un ocupante a una unidad, la ciudad perderá los ingresos del impuesto que ya no se aplica. Pero la existencia de la medida crea una situación doblemente favorable: o se llena una unidad más, o se ingresa un poco más de dinero para medidas de prevención del sinhogarismo. El controlador de la ciudad ha estimado un ingreso anual de $ 20 millones. El supervisor Preston y la campaña de la Proposición M, con una perspectiva merecidamente más optimista, han sugerido que podría llegar a $38 millones. (La discrepancia es el resultado de las suposiciones necesarias para hacer proyecciones futuras en medio de la incertidumbre del mercado y del comportamiento, explicó Singh. Además, el registro completo de alquileres de San Francisco aún se está implementando. Una vez que esté listo, proporcionará datos más granulares y una mejor perspectiva. en números de vacantes y dinámicas de alquiler).
Con el impuesto en vigor, “realmente solo pueden pasar dos cosas”, dijo Singh. “Uno, la unidad se alquila. ¡Bueno! Alguien está viviendo en una vivienda. Creo que, como socialistas, creemos que el propósito de la vivienda es que la gente viva en esa vivienda”, agregó con ironía. Ese punto parece indiscutiblemente evidente hasta que uno considera todos los apartamentos que están vacíos, esperando ser aprovechados para la especulación y como vehículos de inversión.
“Pero si decide continuar dejándolo vacante”, continuó Singh, entonces pagará en el fondo”. El fondo, cualquiera que sea el número exacto, será de decenas de millones, se destinará a dos pilares cruciales de la estrategia de prevención de personas sin hogar de la ciudad. Uno de los principales gastos, dijo Singh, es “subsidiar el alquiler de las personas mayores, que es muy importante para San Francisco. La gente realmente no habla mucho al respecto, pero uno de los ejes de la estrategia de prevención de la falta de vivienda de San Francisco es el subsidio de alquiler… Ese programa de subsidio de alquiler para la prevención de la falta de vivienda es muy importante, y hay muchas personas mayores que se están quedando sin hogar. . Ahí es realmente donde decidimos enviar el dinero”.
El resto de los fondos se emplearán para aumentar aún más la disponibilidad de viviendas: la ciudad “puede usarlos para adquirir viviendas y edificios vacantes”.
“Es una situación en la que todos ganan: o estás poniendo a la gente en una vivienda, o estás recaudando dinero para poner a la gente en una vivienda”, lo que lo convierte en un enfoque efectivo de varios frentes.
Proliferación del impuesto de vacantes
Singh espera que el éxito de la medida sirva como modelo para los inquilinos activistas y los capítulos de DSA en otras ciudades.
“Tengo mucha suerte de trabajar con organizadores de inquilinos y personas encargadas de la política de inquilinos, no solo en [San Francisco] o en California, sino en todo el país”, dijo a Truthout . Si bien San Francisco puede ser un punto álgido (y un ejemplo saturado de medios), la crisis de la vivienda está lejos de limitarse a las principales ciudades. En una nación con, según algunas estimaciones, más de 15 millones de unidades vacantes (y alrededor de medio millón de personas sin vivienda), la misma dinámica aumenta.
“Creo que [la medida es] relevante en gran parte del país. Por lo general, cuando una ciudad o estado aprueba algo bueno para los inquilinos, comienzas a ver ese impulso en otros lugares”, dijo Singh. El crecimiento vertiginoso del movimiento por el derecho a un abogado es un ejemplo. Los activistas son expertos en aprender de los éxitos de los demás, y los capítulos de DSA no son diferentes.
Un impuesto de vacantes, por supuesto, no puede abordar todos los males estructurales subyacentes. “No es la única solución a la crisis de vivienda en San Francisco. Lo que realmente necesitamos es más vivienda social”, dijo Singh. En cambio, el modelo servirá como un mecanismo en los diseños para un mundo mejor.
“Lo pasamos”, dijo Singh con firmeza. “Ahora tenemos que implementarlo”.
*Tyler Walicek: es escritor y periodista independiente en Portland, Oregón
Fuente: verdad- Truthout
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